连锁加盟创业计划书
第一章：项目摘要
衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量，而淄博市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，正处于上升时期。这两年国家的宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌的好时机。
淄博金钥匙房产和房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后，结合淄博城市市民化的特质，在执行门点社区化，员工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入淄博市每一个社区，成为社区生活种不可缺少的一份子，形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。
淄博金钥匙房产和房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上，不但可以开展传统的中介业务，取得佣金收入建立良好的银企关系，还可以利用通畅的深入社区的渠道，不断开展更多的增值社区服务，拥有社区终端广告渠道就是如同拥有新浪、网易、搜狐“门户网站”，前途无量。
淄博金钥匙房产和房产中介店连锁项目需在两年内可以建设30个以上的深入社区的网点，服务半径覆盖淄博市85％以上的主要住宅小区，进入淄博市房地产二手房中介的第一名，综合盈利水平第一，月税前利润20万元左右，垄断社区广告资源，成为另一个主业。
第二章：市场分析
一、二手房市场分析
淄博市自2004年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展，建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家的二手房中介店（所）如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。
2006年我市商品房销售面积为813.89 万平方米，同比增长7.6 %；其中：商品房住宅销售面积为756.91 万平方米，同比增长5.0 %，占商品房销售面积的93 %。而2006年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增长17.2 %，说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。
2006年和2007年的淄博二手房市场的成交较为平淡，其增长率较小，这是由两方面造成的。一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为，并有效控制了投资需求，特别是对二手房市场的成交量影响显著。另一方面是通过2006年商品房市场的供需分析，得出2006年商品房市场需求比较旺盛的结论。由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛，导致二手房市场较为平淡。
2006年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长 41.4%。其中，住宅平均价格为 2209.78元/平方米，同比增长39.6 %；写字楼平均价格为 2726.12元/平方米，同比增长26%；
淄博市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额06年增大，而写字楼方面的价格差额逐年减小，这说明淄博房地产住宅市场06年的发展迅猛，写字楼市场的发展继续保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500－800元/平方米之间，而淄博房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上，这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。
国内外知名中介运营商的介入将进一步加快国内房地产二级市场中介行业的变革，推动市场的快速、健康发展。
二、中介行业概述
作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场，由于市场的兴旺带来淄博市二手房中介市场竞争日趋激烈。虽然我市的二手房市场有了长足的发展，但相对于国内一些城市市场，我市房地产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面：
1、中介机构规模偏小
在淄博市中介公司中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上的连锁能上规模的寥寥无几，通常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营，已适应不了自身的客观发展要求，也适应不了已逐渐走向规范的市场需求，事实证明2005年下半年，宏观调控房产新政不断出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出，说明未来的市场资源会进一步集中，只有规模化的中介才能抵抗市场风险，生存下来。
2、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍
目前，我市中介机构的从业人员素质参差不齐，还有待进一步提高，以便走向中介行业成熟的专业化道路。传统中介人员学历低，不注意提高专业素质,常为客户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多；而年轻的中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于与客户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。
3、中介信息渠道不畅通
淄博市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，与北京、上海与各沿海发达城市相比，淄博市的中介市场，还远未形成规模经济，颇为零散，这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限，加上行业整体诚信的因素，导致整个市场普遍存在业务量不大，成功率低的现象，造成了很大的信息资源流失。
三、竞争分析
根据淄博的二手房市场的摸底调查，根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来的一年内，不超过3家公司；第二集团在20家经营网点以上，数量在8－10家公司，第三集团在5个网点左右，有30家公司左右；其余基本上是单店经营。
1、外省中介商
21世纪不动产(www.c21wuhan.com.cn):上市公司人福高科技股份有限公司全资子公司武汉当代物业发展有限公司 经21世纪中国不动产直接授权，成立了21世纪不动产武汉区域分部，注册资金1000万。目21世纪不动产武汉区域加盟店数量已逾50余家，经纪人600余名。目标是在未来两年内，加盟店数量力争达到120家。作为全球中介巨头的21世纪不动产更以全球调差安家及广泛的客户资源成为房地产中介行业学习的榜样。但高达近15万元的开店成本、高额的运营成本及尚未成熟的地区特许经营模式将很难支持100家加盟连锁店的战略目标。除21世纪不动产的品牌效益外，其他方面对加盟者的支持很少，前期运行水土不服发展停滞，1/3的加盟店亏损由总部托管，但如果调整得当，拥有“品牌经营、网络经营、特许经营”三位一体经营理念的世界级的21世纪不动产还将是武汉市场上的一二名。
1+2联合不动产（www.my012.com）:河北企业，创业于2003年，武汉公司于2006年4月成立，初期的武汉公司，人员缺乏经营乏力，整个公司处于混乱状态。6月份以后集团对武汉公司进行全面人事架构调整，发展突飞猛进，目前已经发展到28家直营店，是武汉中介市场的新生力量。
宁波鸿桥（www.hqfc.com/wuhan）：2003年品牌进入武汉,发展高峰期有15家左右，目前有6家店，基本为加盟店，宁波总部没有控制能力，只是品牌共享，经营情况一般，基本处于衰退期，有可能近期退出武汉市。
四、经营模式
通过对以上中介企业的深入调查研究，可以看出目前淄博中介企业成功的经营模式是：快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台；以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因。
我们最值得借鉴的还是顺驰的发展模式，同时提出自己的创新模式：
进入市场初期只做直营店，执行快速扩张市场策略，沿重点社区均衡进行的门点布局，注重人力资源的培养和团队的建设，开展一、二级市场联动经营，在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值服务业务。
第三章： 市场和服务
一、战略目标
树立“渠道为王”的思想，努力打造一个扎根社区的中介网络，搭建社区渠道，配合关联开发企业的发展战略，做到房地产市场的一、二级市场的联动。
核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解，合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘。
中介服务搭建渠道保证费用，自营投资业务作为主要的利润来源，合理利用渠道搭载附加增殖业务，关注现金流、周转率和利润率，规模扩张不能牺牲利润为前提，规模和利润必须要同步发展。
二、市场规划布局
在两年内建立一个完善的三级经营管理体系（公司总部--中心店--社区店），其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家的社区店，员工总数达到350人左右。
三、组织和职能
1、社区店：
在大型成熟社区周边开设社区店，根据营业面积、营业收入、辐射范围，示范效益分为A级店和B级店。每个门点投入人员2－3人，面积20－40平方米，平均每个店投入资金1-3万元。
主要职能是开展租售等日常中介业务，同时负责收集周边房源信息上报中心店和总部。
2、中心店：
临淄、张店、齐鲁石化三处分别设立三个中心店，位置选择于交通便利的商业区；每门点投入人员8-15人，面积不少于100平方米，投入资金10万元，是公司的形象店。
主要职能是：区域办证中心、员工培训中心；指导区域内社区店的日常工作；同时也是特殊房产的集中交易中心（如商业、工业及拍卖房产等）。
3、公司总部：
设立于临淄某知名写字楼中，人员20左右，面积300平方米，是公司的管理决策中心和投资中心。投入资金20万元，
主要职能是对中心店执行管理职能外，还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。
四、人员配置：
为了保证淄博金钥匙房产公司和房产中介店连锁体系的稳定健康的发展，将采用年轻人和中年下岗人员的结合方式，达到兼顾各方利益皆大欢喜的结果。
房产经纪人多录用30－45岁的中年下岗人员，一方面提供再就业机会为社会减负，另一方面中年下岗人员更有社会经验，更容易与客户沟通，第三方面中年下岗人员因为有养家的压力会更加珍惜来之不易的培训和工作的机会，所以会更加努力工作，对公司发展更有责任心。对公司来说可以得到基层政府和相关组织的认同和扶持，在未来不断扩张的战略布局和增值服务业务上进行配合，更可以按政策直接享受减免税的优惠。
而在如评估投资、电脑网络、金融服务等关键的技术岗位上将多采用年轻人，充分利用其年轻的活力，激情的创意，较高的综合素质，可以将先进的管理理念和技术手段带入传统行业。
五、主营业务收入
1、各组织收入
社区店－买卖和租赁中介收入
中心店－买卖和租赁中介收入、代办权证、贷款收入
公司总部－拍卖房产投资收益，个人贷款担保收入，新房代理分销收入
2、收入说明
买卖中介收入按交易金额的2％计算，买卖中介收入按每单5000元计算，代理新盘分销收入按每单4000元计算，代办权证收入按三证代办500元计算，个人贷款担保收入按贷款金额的1％，批量房产吞吐收益每次不少销售额于20％，期限不多于6个月，平均在4月内销售完毕实现资金回笼。
六、增值业务收入
1、社区分类广告业务
通过建设完善的社区店网络，让社区店与当地社区居委会和住宅小区的物业管理公司建立起良好的友邻关系，在社区和住宅小区的醒目地段独家租赁广告位，制作大型广告栏划分成等份的小广告位，针对快速消费品业、银行金融业、社区综合服务业的各类商家出租，广告牌由公司统一设计、统一制作，成本包在发布费中。
对于这些商家来说，此种宣传方式能将广告述求直接到达客户的家门口，而且能任意选择想接触的客户群体，任意选择版面大小，做到广告费用的最大经济效应；对于当地居委会和物业管理公司是一种创收的来源，也是为辖区的居民提供便民服务；对于我公司来说，社区店只有牢牢扎根社区，赢得周边社区居民的认同，才能真正垄断这个潜力巨大的市场，产生稳定长期的现金流。
2、装修保洁中介业务
根据调查统计，买二手房的客户90％以上都会进行二次装修，即使是长期租赁客户也有50％以上要进行简单装修，通过房屋中介的优质服务取得客户的信任，开展后续跟踪服务，推介关联装修公司进行二次装修。社区店牢牢扎根社区，取得社区居民的信任，可以进一步推介关联保洁公司进行家庭日常保洁。
装修推介服务费市场行情是装修金额的2％－5％，扣除个人提成按平均600元/单计算，专业保洁公司提供的家庭保洁平均收费为10元/小时，社区店通过合作协议可以从中取得2元/小时的佣金，该项业务几乎没有成本。
装修和保洁中介服务是公司给购房客户和所在社区居民的增值便利服务，此项收入不作为公司的主要利润来源，但需要作为各社区店联络社区成效的考核指标。
七、市场发展时间计划（以投资到位确定起始时间）
第一季度 选择经营总部搭建经营管理架构、流程和网络平台，第一批按照规范标准设立八个社区店，同时启动人才培养计划，注重人员培养团队建设；在全市范围内全面选址布局；向社会公开要约征集房源；
第二季度 第二批在临淄开一个中心店八家社区店，在开始与银行、媒体建立紧密合作关系，加快社区宣传渗透计划，开通迁禧家和房产交易网；
第三季度 第三批进入各房产局开设形象店，建立临淄、齐鲁石化两个中心店和八家社区店，正式宣告金钥匙房产公司和进入临淄中介的第二军团，开展自营投资业务；
第四季度 第四批开设八家社区店，打通尾盘收购、房产拍卖和单位资产处置等多个渠道，开始以自有收购房源实现主要利润来源，公司收支达到盈亏平衡点；
第五季度 第五批开设八家社区店，并开始接受加盟店，利用已有的网络资源接受新房分销委托和装修、保洁、家政等关联增殖服务业务；
第六季度 第六批开设十家社区店，利用已有的渠道资源开始向社区渗透，进入社区广告领域，形成新的业务亮点和利润来源；
第七季度 第七批开设十家社区店，达到六十个社区店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告 和进入临淄区二手房中介的第一军团， 和在临淄的网点布局告一段落，继续推进增值服务的进入社区的深度；
第八季度 对业务管理架构、流程再造，开始下阶段在省内其他城市的布局，以输出管理模式和服务品牌为主；确定以中介交易为核心业务保证费用，以新房尾房分销、房产收购自营为两个基本利润来源，周边增值服务业务为新利润增长点的迁禧家和发展总体战略思想；
经营网点发展计划表
项目 |
一季度 |
二季度 |
三季度 |
四季度 |
五季度 |
六季度 |
七季度 |
八季度 |
社区店（家） |
8 |
16 |
24 |
32 |
40 |
50 |
60 |
80 |
中心店（家） |
|
1 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
第五章：财务模型
根据市场调查和顺驰门店的经营统计数据，按照各种经营条件都具备的成熟数据作出以下金钥匙房产和房产中介店连锁项目的财务模型：
一、主营业务财务状况分析
1、标准社区店主营业务收支表
社
区
店 |
收入 |
项 目 |
收入说明 |
总 金 额 |
备 注 |
买卖佣金 |
3宗 |
买卖中介费2％ |
18,000元 |
买卖成交金额按30万计算。 |
租赁佣金 |
3宗 |
租赁中介费400元/单 |
1200元 |
合 计 |
19,200元 |
支出 |
项目 |
支出说明 |
总 金 额 |
|
房 租 |
2000元/月 |
2,000元 |
工 资 |
4×500元+1×1000元 |
3,000元 |
佣金提成 |
总收入的10％ |
1920元 |
办公费用 |
1000元/月 |
500元 |
折旧递延 |
1000元/月 |
500元 |
营业税及附加 |
营业收入的6％ |
1152元 |
合 计 |
4072元 |
交易金额 |
90万 |
营业收入 |
18000元 |
月利润 |
13928元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
说明：该表为成熟的标准社区店的平均经营状态，每月任务完成买卖交易3宗，租赁3宗，不计其他业务收入；
2、标准中心店主营业务收支表
中
心
店 |
收入 |
项 目 |
收入说明 |
总 金 额 |
备 注 |
买卖佣金 |
6宗 |
买卖中介费2％ |
36,000元 |
|
租赁佣金 |
6宗 |
租赁中介费400元/宗 |
24，00元 |
办证费用 |
30宗 |
代办权证元/宗 |
15,000元 |
合 计 |
53,400元 |
支出 |
项目 |
支出说明 |
总 金 额 |
|
房 租 |
5000元/月 |
5,000元 |
|
工 资 |
800×8+2×1500 |
9,400元 |
佣金提成 |
总收入的10％ |
5,340元 |
办公费用 |
1000元/月 |
1,000元 |
折旧递延 |
1000元/月 |
1,000元 |
营业税及附加 |
营业收入的6％ |
3,204元 |
合 计 |
24,944元 |
|
交易金额 |
180万 |
营业收入 |
53400元 |
月利润 |
28456元 |
说明：该表为成熟的标准中心的平均经营状态，每月任务完成买卖交易6宗，租赁6宗,代办权证30宗，不计其他业务收入；
3、总部主营业务收支表
总
部 |
收入 |
项 目 |
收入明细 |
总 金 额 |
备 注 |
上缴利润 |
|
元 |
担保金额按每宗15万计算
每期对外投资金额平均为300万每期4个月 |
担保 |
80 |
担保金额1％ |
120,000元 |
投资收益 |
投资金额的20％ |
150,000元 |
分销收益 |
25 |
4000元/单 |
100,000元 |
合 计 |
370,000万 |
支出 |
项目 |
支出说明 |
总 金 额 |
投资收益和新房分销收益税收计入中心店和社区店，总部的营业附加税只有担保业务。
|
房 租 |
10000元/月 |
10,000元 |
工 资 |
2000元×20人 |
40,000元 |
佣金奖金 |
佣金的20％ |
24,000元 |
办公费用 |
|
15,000元 |
折旧递延 |
|
8,000元 |
广告费 |
|
30,000元 |
营业附加税 |
营业收入的6％ |
7,200元 |
合 计 |
134,200元 |
交易金额 |
|
营业收入 |
37万 |
月利润 |
235,800元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
说明：该表为成熟时期的标准业务总部的平均经营状态，每月完成个人担保业务80宗，每期对外投资平均余额为300万元；
4、中介（主营）业务发展估算表
项目 |
一季度 |
二季度 |
三季度 |
四季度 |
五季度 |
六季度 |
七季度 |
八季度 |
社区店（家） |
2 |
8 |
16 |
32 |
40 |
50 |
60 |
80 |
中心店（家） |
|
1 |
2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
中介交易量（套） |
48 |
108 |
180 |
228 |
276 |
336 |
396 |
516 |
交易金额（万元） |
720 |
1620 |
2700 |
3420 |
4140 |
5040 |
5940 |
7740 |
营业收入（万元） |
16.32 |
38.52 |
66.6 |
82.92 |
99.24 |
119.64 |
140.04 |
160.44 |
业务利润（万元） |
5.52 |
12.88 |
22.10 |
27.62 |
56.71 |
63.94 |
70.50 |
84.30 |
说明：为了更客观反映常规业务的成长，该表第一年没有计算总部的主营业务收入和利润，从第二年开始计算。
二、其他增值业务收入
1、社区分类广告业务收入
1.1单个广告栏经济分析：
项目（2.4×1.8米的广告栏） |
数量 |
备注 |
一次性投资制作成本 |
1200元 |
广告栏和遮雨棚一年折旧 |
上缴租金 |
2000元/月 |
社区居委会和物业管理公司 |
广告发布费 |
100元/月 |
城管局 |
标准广告位（0.4×0.2米） |
54 |
可任意组合 |
标准广告位月租金 |
200元 |
包制作安装费提成50元 |
盈亏平衡点 |
15块 |
1.2社区广告发展经济分析：
项目 |
五季度 |
六季度 |
七季度 |
八季度 |
社区店（家） |
40 |
50 |
60 |
80 |
广告栏(个) |
160 |
200 |
240 |
320 |
广告业务收入（万元） |
112 |
140 |
168 |
220 |
月税前利润（万元） |
48.8 |
61 |
73.2 |
97.6 |
说明：以1家社区点平均管理4个广告栏为例，广告位出租率为65％，即35块标准广告位。
2、装修保洁中介业务
项目 |
四季度 |
五季度 |
六季度 |
七季度 |
八季度 |
社区店（家） |
32 |
40 |
50 |
60 |
80 |
增值业务收入（万元） |
3.84 |
4.8 |
6 |
7.2 |
9.6 |
说明：每家社区点每个月装修推荐任务完成1单，推荐专业家庭保洁300小时
3、增值业务收入
项目 |
一季度 |
二季度 |
三季度 |
四季度 |
五季度 |
六季度 |
七季度 |
八季度 |
社区店（家） |
2 |
8 |
16 |
32 |
40 |
50 |
60 |
80 |
中心店（家） |
|
1 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
业务利润（万元） |
|
|
|
3.84 |
53.6 |
67 |
80.4 |
107.2 |
三、总体业务发展收入和利润预测
项目 |
一季度 |
二季度 |
三季度 |
四季度 |
五季度 |
六季度 |
七季度 |
八季度 |
主营业务利润 |
5.52 |
12.88 |
22.1 |
27.62 |
56.71 |
63.94 |
70.5 |
84.3 |
增值业务利润 |
|
|
|
3.84 |
53.6 |
67 |
80.4 |
107.2 |
总利润（万元） |
5.52 |
12.88 |
22.1 |
31.46 |
110.6 |
130.94 |
150.9 |
191.5 |
年度利润表（万元）
项目 |
第一年度 |
第二年度 |
主营业务收入 |
613.08 |
1558.08 |
主营业务利润 |
204．36 |
826.35 |
增值业务利润 |
11.52 |
924.60 |
税前利润 |
215.88 |
1751.82 |
第六章：资金需求：
为迅速将金钥匙房产和房产中介店连锁项目开展起来，在市场上树立专业品牌，完善各项管理机制，提升整体管理水平和市场竞争力，最终实现经济效益的快速增长，我们目前需要以投资或贷款形式加入引进人民币300万元，主要用于以下方面：
如表所示：
项目 |
单价 |
数量 |
金额（万元） |
社区店建设 |
40家 |
3万元 |
120 |
中心店建设 |
3家 |
10万元 |
30 |
总部建设 |
1家 |
20万元 |
20 |
人员招聘和培训 |
200人次 |
500 |
10 |
市场宣传和推广 |
|
|
30 |
网站及软件开发维护 |
|
|
20 |
公关费用 |
|
|
10 |
人员工资、办公费用和流动资金 |
|
|
70 |
合计 |
|
|
300 |
由于金钥匙房产和房产中介店连锁项目本身的特点，为了达到最佳经济效应和市场效果，前一年是基础建设期即使有收入，但还是不断用于开发市场投入，所以在五个季度之内收入和利润不能用于偿还投资或者支付贷款本息。
第七章：投资方式和回报方式：
一、投资方式
我公司希望投资方以借款的方式投入项目，从项目正式开始运营，在第二年底用利润按约定利息先支付投资方投资的50％本金和前两年的利息；在第三年底用经营利润支付投资方的其余50%本金和第三年的利息，投资方另外拥有项目15％的投资收益权。
二、退出机制
公司经营一年半以后，投资方可自愿选择退出，所持股份由创业方全部购买，在创业方同意的前提下，也可转让第三方。如两年内该公司被并购，投资方可根据并购合同约定的相关规定退出。
注：以上资料是金钥匙房产公司所有，挪用必究！
